Aandachtspunten bij het opstellen van een Italiaans koopcontract

Het kopen van een huis in Italië vergt de nodige voorbereiding. Om het huis te vinden heeft u waarschijnlijk gebruik gemaakt van een bevoegde makelaar die bemiddelt bij aankoop. Nadat een huis is gevonden en er prijsovereenstemming is, komt het moment om het één en ander op papier te zetten en vast te leggen. Dat is een cruciale zaak omdat naar Italiaans recht mondelinge afspraken geen rechtskracht hebben. Slechts wat op papier staat telt!

In Italië kunnen traditioneel drie stappen worden onderscheiden in het koopproces, maar tegenwoordig verloopt de koop meestal in twee stappen: Eerst wordt het voorlopig koopcontract (‘compromesso’ of ‘contratto preliminare’) getekend en daarna volgt de overdrachtsakte (‘atto notarile’). Het eventueel voorafgaande schriftelijke bod biedt de koper niet de zekerheid die wenselijk is om te waarborgen dat de verkoper het pand niet aan een hogere bieder verkoopt. Daarom wordt tegenwoordig direct toegewerkt naar een echt koopcontract, inclusief een 'bevestigende aanbetaling' conform artikel 1385 van het Italiaans Burgerlijk Wetboek dat binnen 20 dagen geregistreerd moet worden bij de Italiaanse belastingdienst. Ook een 'Proposta d'acquisto' kan dienen als koopcontract, mits het volledig genoeg is en vergezeld wordt van een bevestigende aanbetaling. Alvorens zijn handtekening onder een contract te zetten doet de koper er dan wel verstandig aan enkele controles uit te (laten) voeren.

Bijvoorbeeld of de verkoper de echte (en enige) eigenaar van het verkochte is. Het kan voorkomen dat achteraf, nadat de koper een borg heeft betaald, degene die als verkoper het contract heeft getekend, niet de enige eigenaar blijkt te zijn. De koper kan het huis niet kopen als de mede- eigenaar, bijvoorbeeld de bijna gescheiden vrouw van de verkoper, niet wil verkopen. Het kost dan de grootste moeite voor de aspirant-koper om zijn borg terug te krijgen. Een procedure om alsnog de mede-eigenaar/eigenaren ertoe te bewegen om ook met de verkoop in te stemmen, is al helemaal een moeilijke, zo niet onmogelijke zaak. Wij maken deze situatie af en toe mee en waakzaamheid is dan geboden.

Naast het geval van echtscheidingen, kan ook vererving door erfgenamen die tegenstrijdige belangen hebben, een probleem opleveren. Het komt regelmatig voor dat kinderen een huis erven, waarvan een deel graag geld wil zien, en anderen een band hebben met het huis in kwestie en niet willen verkopen. Een raadpleging van het plaatselijke kadaster geeft duidelijk inzicht in hoe de eigendomsverhoudingen zijn en wie zich terecht bevoegd mag achten een pand te verkopen. Daarom is het belangrijk dat bij het opstellen van het koopcontract inzicht gegeven wordt in de meest recente kadasteruittreksels. Lastiger is het wanneer erfgenamen een huis willen verkopen. Vaak komt in het kadaster slechts de naam voor van de erflater, een verklaring van erfrecht moet dan duidelijkheid geven over wie bevoegd is om te verkopen. 

Bij de overdracht dient de verkoper ook aan te kunnen tonen dat het over te dragen object is gebouwd conform alle verleende vergunningen. Met name bij wat oudere panden komt het voor dat er kleinere (of grote) aanpassingen aan het huis zijn gedaan zonder de vereiste vergunningen. Dit hoeft geen groot probleem te zijn, maar de situatie dient wel te worden opgelost door de verkoper voordat de juridische eigendom wordt overgedragen. En daarnaast moet de feitelijke situatie van de woning overeen komen met de in het kadaster geregistreerde plattegrond en overzichtskaart.

Een andere controle die moet worden uitgevoerd is of er, al dan niet, een hypotheekschuld op het te kopen pand rust. Uiterlijk op het moment van de overdracht dient deze door de verkoper te worden afgelost, anders gaat de hypotheek op de nieuwe eigenaar over. De hypotheekschuld volgt in Italië namelijk het pand en niet de persoon die de lening ooit heeft afgesloten. En dat zal nooit de bedoeling van de koper zijn geweest. Als er een hypotheekschuld is, zal in het koopcontract en de notariële akte duidelijk moeten worden omschreven hoe en wanneer deze wordt afgelost door de verkoper. De notaris die het pand gaat passeren heeft in Italië overigens de wettelijke plicht om het hypotheekregister te controleren op de aanwezigheid van eventuele hypotheekschulden.