Uw woning en de wettelijke eisen

Als u een huis in Italië bezit dan staat u waarschijnlijk meer stil bij het mooie uitzicht dan bij de eisen die door de Italiaanse wet aan uw woning worden gesteld. Maar toch is het belangrijk om hierbij stil te staan, zeker voordat u uw woning gaat verkopen. De ervaring leert ons dat veel woningen niet in alle opzichten voldoen aan de huidige wettelijke eisen. En zonder volledige conformiteit kan een woning niet (meer) worden overgedragen door de notaris en is deze in feite onverkoopbaar. En als verkoper bent u zelf verantwoordelijk voor de legale situatie.

Bouwvergunning

Uw woning is ooit gebouwd op grond van een afgegeven bouwvergunning. Dat kan lang geleden zijn, zeker indien u de trotse bezitter bent van een eeuwenoude woning, maar dat kan ook recenter zijn. Ook voor eventuele verbouwingen of aanpassingen van de woning heeft u of de vorige eigenaar ooit een vergunning moeten aanvragen. Voor de koper van uw woning is het van belang zekerheid te hebben dat de woning niet illegaal is verbouwd of zelfs gebouwd. De ervaring leert dat woningen in de loop der jaren vaak zijn aangepast zonder dat daarvoor vereiste toestemming aanwezig was. Denk aan een extra raam, een uitbouw of zelfs een zwembad. Voor al deze zaken is een vergunning noodzakelijk. De Italiaanse wet schrijft voor dat een woning pas kan worden overgedragen indien kan worden aangetoond dat deze voldoet aan de afgegeven bouwvergunning(en). Een woning die hieraan niet voldoet, zal door de notaris niet worden overgedragen. Er moet dan worden gekeken of de aanpassingen alsnog te legaliseren zijn. Er zijn diverse wegen te bewandelen indien u twijfelt of uw woning 100% legaal is. Het is raadzaam om hierover een goede Italiaanse geometra te consulteren.

Kadaster

De Italiaanse wet schrijft voor, dat iedere woning op de juiste wijze moet zijn beschreven in het plaatselijke kadaster. In de praktijk komt dit neer op de aanwezigheid van plattegronden (planimetria catastale) die de actuele indeling van uw woning correct weergeven. Deze plattegronden moeten zijn opgenomen in het kadaster van gebouwen. Daarnaast dient er een overzichtskaart te zijn waarop de contouren van uw woning inclusief bijgebouwen en zwembad zijn ingetekend op uw grondstuk (estratto di mappa). Deze kaart moet aanwezig zijn in het kadaster van terreinen. Voor de notariële overdracht dienen deze documenten aan de notaris te worden overlegd waarna zij als bijlagen aan de notariële akte worden gehecht. Indien de feitelijke staat en situatie van uw woning niet volledig overeenkomt met de kadasterplattegrond en de kadasterkaart, dan dient dit gecorrigeerd te worden. Ook hier is het raadzaam om een goede Italiaanse geometra te consulteren.

Andere documenten

Bij de notariële overdracht dient u ook te beschikken over een geldig energieprestatiecertificaat (APE) en een certificato di agibilità (bewoonbaarheidscertificaat). En indien uw eigendom ook een eigen terrein van meer dan 5.000 m2 omvat, dient ook het 'certificato di destinazione urbanistica' (CDU) beschikbaar te zijn. Indien u hier niet over beschikt, dan dient dit alsnog in orde gemaakt te worden. Een Italiaanse geometra kan dit voor u verzorgen.

Risico's

Indien de woning (nog) niet voldoet aan de door de wet en het kadaster gestelde eisen, dan raden wij aan de noodzakelijke stappen te ondernemen. Uw woning is niet te verkopen is als deze niet 100% voldoet aan de wettelijke en kadastrale eisen. En nog belangrijker: in ieder Italiaans koopcontract en iedere notariële akte garandeert de verkoper aan de koper dat de over te dragen woning in alle opzichten voldoet aan de wettelijke eisen. Als de verkoper deze garantie niet kan nakomen, dan kan dit grote financiële gevolgen hebben! Om deze risico's te voorkomen is het te overwegen om aan een geometra te vragen een zg. 'relazione tecnica' op te laten maken. In een volgend artikel gaan wij hier verder op in.