markt 2019 en vooruitzicht 2020

2019

Het jaar 2019 is weer bijna voorbij en daarmee eindigt niet alleen een jaar, maar ook het tweede decennium van deze eeuw. Een jaar dat Italië na een turbulent politiek jaar in 2018 weer naar een stabielere periode bracht met ook ruimte voor economische groei. De economische situatie in noord-Europa bleek ondanks de internationale handelsperikelen en de brexit in een uitstekende conditie te blijven, hetgeen een positief effect had op het vertrouwen van tweede huizenkopers. Door de nog altijd historisch lage rente bleef het ook in 2019 zeer aantrekkelijk om te investeren in vastgoed zoals een tweede woning. De Second Home beurzen in Nederland en België gaven wederom hoge bezoekersaantallen en een sterke vraag naar Italiaans vastgoed te zien.

Het tweede huizen segment vs lokale markt

Er is in Italië een zichtbaar verschil in prijs- en marktontwikkelingen tussen de vastgoedmarkt voor tweede (luxe) woningen en de markt voor permanente bewoning. Deze laatste categorie herstelde zich voor het eerst sinds jaren, waar de eerste categorie last begon te krijgen van de schaarste in de populaire delen van de Italiaanse Second Home markt. In 2019 kwam er dus eindelijk een verbetering in het segment voor permanente bewoning. Dit was waar te nemen in een groei van het aantal transacties en een groei in het aantal verstrekte hypotheken door de Italiaanse banken. Met name dit laatste is een belangrijk signaal en geeft hoop op een verder herstel. Voor de gehele markt geldt dat het aantal transacties voor het vierde opvolgende jaar is toegenomen. De sterke vraag vanuit het buitenland is een constante factor die de afgelopen jaren grote invloed gehad heeft op de conditie van de Italiaanse tweede huizenmarkt. Voor kopers blijft het een aantrekkelijke tijd. Het prijsniveau is lager dan enkele jaren geleden en het aanbod is over het algemeen nog altijd behoorlijk groot. Grote prijsdalingen hoeven in de nabije toekomst niet verwacht te worden.

Het noorden: de meren en de skigebieden

In het noorden gaf het Lago Maggiore een opvallend herstel te zien, met name in het hogere segment van de markt. Deze ontwikkeling heeft zich een aantal jaren geleden ook ingezet aan het Comomeer, als eerste is ook daar het hogere segment hersteld. Over het algemeen kan gezegd worden dat de meren een stabiel beeld te zien geven waarbij de groei in de vraag al een aantal jaren gestabiliseerd lijkt. Er is te zien dat de vraag zich concentreert in de prijsklasse tot euro 300.000 en in het hoge segment vanaf euro 1.5 M. In het tussenliggende segment blijft de vraag wat achter, hetgeen te maken kan hebben met het feit dat er daar weinig aanbod is. We nemen een terugkeer waar van vraag naar tweede woningen vanuit de welvarende noord-Italiaanse steden, vermogende Italianen betreden dus zelf ook de markt weer. De regio Piemonte bleef ook in 2019 een zeer populair gebied. Een andere trend die de afgelopen jaren al was te zien heeft zich in ook dit jaar doorgezet: de vraag naar goede woningen in de wintersportgebieden van de Dolomieten heeft een nog nooit eerder waargenomen niveau bereikt. Een probleem daar is echter nog steeds dat er sprake is van een serieuze schaarste. Deze schaarste wordt veroorzaakt door het feit dat de ontwikkeling van nieuwe projecten achterblijft, maar ook doordat in de meest bekende dorpen van het Duitstalige deel van de Dolomieten restricties gelden voor de aankoop van nieuwbouwwoningen door niet residenten, hetgeen voortvloeit uit de speciale status van de regio Trentino-Alto Adige. De belangstelling voor wintersport in Italië vanuit noord-Europa is nog nooit zo groot geweest en kopers vanuit noord-Europa zijn nadrukkelijk aanwezig op de markt. Zij zullen daadkrachtig de markt moeten betreden en daarnaast moet er rekening gehouden worden met een groot prijsverschil tussen de verschillende gebieden in de Dolomieten. Over het algemeen is het meer Duitstalige deel van het gebied (aanzienlijk) kostbaarder dan de delen die in de regio Veneto te vinden zijn. In het gedeelte van de Dolomieten dat behoort bij de regio Trentino-Alto Adige spelen daarnaast restricties voor niet residenten bij de aankoop van nieuwbouwwoningen een rol die eveneens een effect hebben op de toch al heersende schaarste in het aanbod. De komst van de olympische spelen in 2026 en de Wereldkampioenschappen Alpine Skiën in 2021 zullen naar verwachting in de diverse delen van de Dolomieten een extra impuls geven aan het toerisme en ook de vraag naar vakantiewoningen.

Midden Italië

In midden Italië is het aanbod in sommige gebieden ruim en kopers zijn kritisch. De regio Umbria gaf een sterke groei te zien in alle segmenten. In Toscane zijn de prijzen in alle segmenten stabiel. De prijzen hebben echter nog altijd niet het niveau van voor de crisis bereikt waardoor het nog altijd een goede tijd is om te investeren. Le Marche blijft een veelgevraagde regio en we hebben gezien dat ook woningen uit het hogere prijssegment verkocht worden. Abruzzo voegt zich toe als interessant alternatief voor mensen die in midden-Italië willen investeren. In ieder geval blijft ons advies aan kopers die interesse hebben in regio's als Toscane, Umbria en Le Marche om niet te lang af te wachten.

De politieke situatie in Italië

Bezorgdheid over de politieke situatie in Italië is altijd een factor die invloed heeft op de ontwikkeling van de vraag naar tweede woningen vanuit het buitenland. De regeringswissel in 2019 heeft de relatie met Brussel weer verbeterd waardoor er enige rust is weergekeerd.  Dit heeft ook buitenlandse kopers extra vertrouwen gegeven.

De cijfers

De cijfers over de Italiaanse vastgoedmarkt zoals die ieder jaar door de Banca d'Italia zijn gepubliceerd geven weer dat het herstel van de markt als geheel ook in 2019 gestaag heeft doorgezet. Uit de per kwartaal uitgevoerde enquête onder 1.117 makelaarskantoren in heel Italië valt op te maken dat de markt als geheel langzaam aan het herstellen is maar dat op de korte termijn een vertraging van de vraag verwacht wordt. Voor de iets langere termijn van 2 jaar is de stemming echter onverminderd positief. Wel wordt een vergroting gesignaleerd tussen de initiële vraagprijzen van woningen en de uiteindelijke verkoopprijzen, met name in de verstedelijkte gebieden.

Vooruitzicht

Voor 2020 verwachten we voor het tweede huizensegment een voortzetting van de bestaande trend die we al een aantal jaren zien. Als de politieke situatie in rustiger vaarwater blijft, dan zal de vraag vanuit het buitenland onverminderd hoog blijven. De kansen voor verder herstel van de markt voor permanente bewoning lijken redelijk gunstig. Grote prijsvariaties zijn in de meeste gebieden niet te verwachten, maar door de beperkte projectontwikkeling in midden-Italië en in de skigebieden, kan er wel een verdere schaarste ontstaan aan bepaalde soorten woningen. In de meest gewaardeerde of prestigieuze gebieden in Toscane, de Dolomieten en aan de noord-Italiaanse meren zal het prijsniveau onveranderd hoog blijven. Door de ieder jaar toenemende interesse vanuit landen met een sterkere economische situatie zal het prijsniveau in het hogere segment van de markt eveneens sterk blijven. Voor Piemonte verwachten wij dat de groei in de belangstelling zal aanhouden. De regio heeft alles mee en heeft duidelijk geprofiteerd van de Internationale erkening in de vorm van de plaatsing op de werelderfgoedlijst van de Unesco van de wijngebieden in de Langhe. Voor het zuiden van Italië nemen wij een groeiende interesse waar voor Puglia die in het komende jaar zal doorzetten. Rente op spaartegoed is is historisch laag waardoor een investering in stenen een van de aantrekkelijke investeringen blijft.

Als u met ons wilt spreken over de actuele marktsituatie in de laars, of meer specifiek in een bepaalde regio neem dan gerust contact met ons op!