markt 2018 en vooruitzicht 2019

2018

Het jaar 2018 is weer bijna voorbij, zoals ieder jaar weer het moment om het afgelopen jaar te beschouwen. Een jaar dat Italië na een stabiele periode ook weer een moment van zorgen gaf. De economische situatie in noord-Europa gaf in de eerste helft van 2018 een sterk vertrouwen te zien, hetgeen haar weerslag had in het vertrouwen van tweede huizenkopers. De Second Home beurzen in Nederland en België gaven hoge bezoekersaantallen en wederom een sterke vraag naar Italiaans vastgoed te zien. De begrotingsproblemen van de Italiaanse regering en de discussies met de EU hebben de buitenlandse kopers wat meer afwachtend gemaakt hetgeen waarneembaar was gedurende de periode september-december.

Het tweede huizen segment vs lokale markt

Zoals we al vaak signaleren, is er een zichtbaar verschil in prijs- en marktontwikkelingen tussen de vastgoedmarkt voor tweede (luxe) woningen en de markt voor permanente bewoning. Deze laatste categorie had de afgelopen jaren sterk te maken met de economische situatie in Italië, waar de eerste categorie daar eigenlijk geen gevolgen van ondervond. In 2018 kwam er eindelijk meer stabiliteit in het segment voor permanente bewoning. Maar nog altijd geldt dat het voor Italianen niet eenvoudig is om een hypotheek te verkrijgen. Voor de gehele markt geldt verder dat het aantal transacties echter voor het derde opvolgende jaar is toegenomen. Het is lastig om de huizenmarkt als één markt te beschouwen omdat de ontwikkeling van het tweede huizensegment door andere factoren wordt beïnvloed dan de lokale markt. De sterke vraag vanuit het buitenland is een constante factor die de afgelopen jaren grote invloed gehad heeft op de conditie van de Italiaanse tweede huizenmarkt. Voor kopers blijft het een aantrekkelijke tijd. Het prijsniveau is lager dan voor de crisis en het aanbod is over het algemeen groter dan enkele jaren geleden. Grote prijsdalingen behoren echter tot het verleden.

Het noorden

In het noorden gaven de meren een sterk beeld te zien waarbij de groei in de vraag wel stabiliseerde. Er is te zien dat de vraag zich concentreert in de prijsklasse tot euro 300.000 en in het hoge segment vanaf euro 1.5 M. In het tussenliggende segment blijft de vraag wat achter. We nemen een langzame terugkeer waar van vraag naar tweede woningen vanuit Milaan en Turijn. De regio Piemonte bleef ook in 2018 veelgevraagd. Een trend die de afgelopen jaren al was te zien heeft zich in 2018 doorgezet: de vraag naar goede woningen in de wintersportgebieden van de Dolomieten heeft een nog nooit eerder waargenomen niveau bereikt. Een probleem is hierbij wel dat door de achterblijvende projectontwikkeling de prijzen relatief hoog zijn. 

Midden Italië

In midden Italië is het aanbod in sommige gebieden ruim en kopers zijn kritisch. De vraag naar tweede woningen heeft in ieder geval weer het niveau bereikt van voor de aardbevingen in 2016. In Toscane heeft het herstel van de prijzen doorgezet in de segmenten van appartementen en vrijstaande villa's. De prijzen hebben echter nog altijd niet het niveau van voor de crisis bereikt waardoor het nog altijd een goede tijd is om te investeren. In ieder geval adviseren wij kopers die interesse hebben in regio's als Toscane, Umbria en Le Marche om niet langer af te wachten.

De skigebieden

Ook in 2018 heeft de groei in de Italiaanse wintersportgebieden zich weer voortgezet. De belangstelling voor wintersport in Italië vanuit noord-Europa is nog nooit zo groot geweest en kopers vanuit noord-Europa zijn nadrukkelijk aanwezig op de markt. Een probleem blijft de schaarste. De projectontwikkeling blijft achter bij de omringende Alpenlanden waardoor er voor de kopers geen grote onderhandelingsmarges bestaan. Zij zullen daadkrachtig de markt moeten betreden en daarnaast moet er rekening gehouden worden met een groot prijsverschil tussen de verschillende gebieden in de Dolomieten. Over het algemeen is het meer Duitstalige deel van het gebied (aanzienlijk) kostbaarder dan de delen die in de regio Veneto te vinden zijn.

De politieke situatie in Italië

Bezorgdheid over de politieke situatie in Italië is duidelijk een factor die van invloed is geweest op de ontwikkeling van de vraag naar tweede woningen vanuit het buitenland. De begrotingsdiscussie met de EU heeft buitenlandse kopers afwachtend gemaakt. Opvallend is dat er beperkte gevolgen gemeten worden op de lokale markt. Kennelijk zijn de Italianen zelf wel wat gewend. Nu er recent toch overeenstemming bereikt lijkt te zijn tussen Italië en Brussel verwachten wij dat in de eerste helft van 2019 de rust op de markt weer zal terugkeren en daarmee de belangstelling voor onroerend goed weer zal toenemen.

De cijfers

De cijfers over de Italiaanse vastgoedmarkt zoals die gedurende het afgelopen jaar door de Banca d'Italia zijn gepubliceerd geven weer dat de markt als geheel wel degelijk langzaam aan het herstellen is. Uit de per kwartaal uitgevoerde enquête onder 1.441 makelaarskantoren in heel Italië valt eveneens op te maken dat de markt als geheel langzaam aan het herstellen is. De prijsdalingen zijn tot stilstand gekomen en de vraag is zich aan het stabiliseren.

Vooruitzicht

Voor 2019 verwachten we voor het tweede huizensegment een voortzetting van de bestaande trend die we al een aantal jaren zien. Het lijkt waarschijnlijk dat de huidige Italiaanse regering en de EU een compromis zullen bereiken in de begrotingsdiscussie waarna we ervan uitgaan dat de rust van de afgelopen jaren zal terugkeren. De afgelopen decennia geven weer dat de Italiaanse centrale overheid een historie kent van crises die de vastgoedmarkt eigenlijk altijd relatief onberoerd hebben gelaten. Grote prijsvariaties zijn in de meeste gebieden niet te verwachten, maar door de beperkte ontwikkelingen in midden-Italië, kan er wel een verdere schaarste ontstaan aan bepaalde soorten woningen. In de meest gewaardeerde of prestigieuze gebieden in Toscane, de Dolomieten en aan de noord-Italiaanse meren zal het prijsniveau onveranderd hoog blijven. Door de ieder jaar toenemende interesse vanuit landen met een sterkere economische situatie zal het prijsniveau in het hogere segment van de markt eveneens sterk blijven. Voor Piemonte verwachten wij dat de groei in de belangstelling zal aanhouden. De regio heeft alles mee: de kwaliteit van leven, bereikbaarheid en een aantrekkelijk prijsniveau. Of er al een herstel van de markt in zuid-Italië zal plaatsvinden valt nog altijd sterk te betwijfelen. De economische situatie in de wereld is daarnaast niet even stabiel. De effectenbeurzen gaan omhoog en omlaag en bieden weinig stabiliteit voor investeerders. Rente op spaartegoed is nog altijd geen serieus alternatief, een investering in stenen blijft een van de aantrekkelijke investeringen.

Als u met ons wilt spreken over de actuele marktsituatie in de laars, of meer specifiek in een bepaalde regio neem dan gerust contact met ons op!