De registratie van het koopcontract

De Italiaanse wet schrijft voor dat het door beide partijen ondertekende en geaccepteerde koopcontract binnen 20 dagen na de dagtekening van de ondertekening moet worden geregistreerd bij een kantoor van de Italiaanse belastingdienst (Agenzia delle entrate). Wat niet algemeen bekend is, is dat ook een door beide partijen ondertekende proposta, een schriftelijk bod, kan worden geregistreerd bij de Italiaanse belastingdienst en dat dit document dan dezelfde juridische status krijgt als een koopcontract. De registratie geeft aan beide partijen de zekerheid dat er een officiële overeenkomst tot stand is gekomen met alle wettelijke gevolgen voor de nakoming door beide partijen.

Aanbetaling

Een belangrijke voorwaarde voor het kunnen registreren van een proposta of een koopcontract is dat er een echte aanbetaling is gedaan door de koper aan de verkoper. Die aanbetaling moet echt aan de verkoper zijn gedaan en gedocumenteerd kunnen worden door middel van bankafschriften. Een aanbetaling die onder de makelaar is gebleven of bijvoorbeeld op een derdenrekening van de notaris is gestort, geldt niet als aanbetaling en daarmee kan niet worden voldaan aan de verplichting tot registratie. Over deze aanbetaling (de borg) hebben we in dit blog al eerder geschreven. De borg speelt in het Italiaanse contractenrecht een belangrijke rol en is uitvoerig in de wet beschreven. Artikel 1385 van het Italiaans Burgerlijk wetboek beschrijft het mechanisme van de zg. ‘capara confirmatoria’ ofwel de ‘bevestigende aanbetaling’. Degene die de aanbetaling ontvangt moet dubbel terugbetalen, als hij/zij in gebreke blijft bij de uitvoering van zijn aandeel in de overeenkomst. Dit betekent dat de aanbetaling ook voor de koper een garantie vormt dat er een overeenkomst tot stand is gekomen.

Kosten

Niets is voor niets, de registratie kost natuurlijk geld. Een deel van de te betalen registratiekosten is echter in een later stadium weer af te trekken van de te betalen overdrachtsbelasting.