Veelgestelde vragen

Het belangrijkste werk doet u zelf: bepaal wat u zoekt, waar u dat wilt zoeken en hoe u de aankoop gaat betalen. De oriëntatiefase is een belangrijke start van uw zoektocht. Beoordeel ook of uw wensen met uw budget realiseerbaar zijn. De formele zaken zoals het aanvragen van een Italiaans fiscaal nummer en het openen van een bankrekening kunnen wachten tot u een huis hebt gevonden dat u gaat kopen.

Om een Italiaans koopcontract te kunnen afsluiten heeft u als eerste een Italiaans fiscaal nummer (codice fiscale) nodig. Die vragen wij voor u aan bij de Italiaanse belastingdienst, maar u kunt die ook zelf aanvragen via de website van de Italiaanse Ambassade in Nederland of België.

Dat verschil bestaat niet in Italië. Nederland is een van de weinige landen in Europa waar deze scheiding is aangebracht.  Het beroep van makelaar (agente di affari in mediazione) is bij wet beschermd, vergelijkbaar met België. Om te bemiddelen in onroerende zaken moet aan diverse eisen zijn voldaan en moet de makelaar zijn ingeschreven in het register van makelaars (REA). Alleen een officieel Italiaans makelaar mag bemiddelen bij aan- en verkoop van vastgoed en commissie berekenen. En een officieel makelaar mag voor beide partijen werken en wordt als deskundige die de bemiddeling (mediazione) tot stand brengt gezien. Makelaars werken in de praktijk wel vaak samen en behartigen dan de belangen van hun eigen klant (koper of verkoper). Klik hier voor meer informatie.

Ja, vaak kunnen wij dan ook helpen. Het is wel van belang om het eerste contact met de andere makelaar door ons te laten opnemen. Anders kan het gebeuren dat u dubbele aankoopkosten moet maken of dat een samenwerking niet wordt geaccepteerd door de verkopende makelaar. Dit is ook het geval als u een woning ziet op een website zoals idealista.it, casa.it of gate-away.com. Als u zelf contact opneemt met de verkopende makelaar, zal hij u bij een aankoop altijd de koperscommissie berekenen! Daarnaast zal altijd eerst met de verkopende makelaar moeten worden afgestemd of er bereidheid is tot 'collegiale samenwerking'. Leest u hier meer.

Het is aan te bevelen om het eerste contact door ons te laten opnemen als u onze begeleiding als aankoopmakelaar wenst. De Italiaanse makelaardij is anders georganiseerd dan die in Nederland. Zie ook deze informatie voor een uitgebreide toelichting. De Italiaanse makelaar mag als mediatore (bemiddelaar) voor zowel koper als verkoper werken. Als u zelf informatie aanvraagt via een van deze websites, zal de verkopende makelaar u als zijn/haar klant beschouwen en u -bij een aankoop- de koperscommissie willen berekenen. Het onbedoelde gevolg kan zijn dat u dubbele aankoopkosten moet maken of dat wij u niet meer kunnen begeleiden! Als wij het eerste contact leggen dan kunnen wij in veel gevallen een collegiale samenwerking afspreken waarbij wij als uw aankoopmakelaar kunnen optreden. 

De Italiaanse makelaardij is anders georganiseerd dan die in Nederland. Zie ook deze informatie voor een uitgebreide toelichting. De Italiaanse makelaar mag als mediatore (bemiddelaar) voor zowel koper als verkoper werken. Het beroep van makelaar (agente di affari in mediazione) is bij wet beschermd, vergelijkbaar met België. Als u zelf contact opneemt met een lokale makelaar, zal deze u als zijn/haar klant beschouwen en u -bij een aankoop- de koperscommissie willen berekenen. Het is daarom altijd aan te bevelen om het eerste contact met de andere makelaar door ons te laten opnemen. Anders kan het gebeuren dat u dubbele aankoopkosten moet maken of dat een samenwerking niet wordt geaccepteerd door de verkopende makelaar!

In Italië bestaat vrijwel geen makelaars-exclusiviteit. Dit betekent dat een verkoper vaak met meerdere makelaars in de arm neemt om een woning te verkopen. Als hij vergeet om aan een van de makelaars een verlaagde vraagprijs door te geven, dan kunt u zelfs verschillende vraagprijzen op het internet tegen komen. Wij controleren bij de verkoper altijd de meest recente vraagprijs.

In de meeste gevallen zal dat niet mogelijk zijn. In Italië is het gebruikelijk om een huis bij verkoop door een officiële makelaar te laten verkopen. Die kan de verkoper ook helpen bij het volledig legaal maken van de te verkopen woning. De ervaring leert dat woningen die door particulieren worden aangeboden vaak niet volledig legaal zijn, of onderdelen omvatten die problemen bij legalisatie opleveren die niet eenvoudig op te lossen zijn en daarom niet door makelaars in verkoop zijn te nemen.

Om verlaten dorpen in zuid-Italië nieuw leven in te blazen, wordt door enkele gemeenten in zuid-Italië huizen voor € 1,- te koop aangeboden. Er bestaat dan wel de verplichting om het huis te restaureren. En dat zult u altijd met lokale specialisten moeten doen (zie hierna). De totaal investering waarmee u rekening moet houden kan dan snel oplopen tot een bedrag waarvoor u ook in de bekendere delen van Italië een woning kunt kopen. Of u uiteindelijk een verstandige investering doet wagen wij daarom te betwijfelen. In ieder geval is ItaliaCasa niet actief in dit segment van de markt.

De Italiaanse privacy regels zijn zeer strikt en verhinderen dat zonder uitdrukkelijke toestemming van de verkoper het adres van een te verkopen woning wordt verstrekt. In de meeste gevallen zal het daarom niet mogelijk zijn om een adres te verstrekken voordat er een bezichtiging met de makelaar heeft plaatsgevonden.

Ja, als u ons enige tijd geeft om de bezichtigingen te organiseren. Neem tijdig contact met ons op, liefst enkele weken van te voren. Klik hier voor meer informatie.

Dat hangt af van de beperkingen die in Italië per regio worden opgelegd. De situatie verschilt van week tot week, vaak zijn er wel mogelijkheden. Raadpleeg de websites van de ministeries van buitenlandse zaken van uw woonland (Nederland of België) voor meer informatie.

Indien mogelijk bereiden wij een redelijke tijd van te voren (liefst enkele weken) uw komst naar Italië voor. Ons team is aanwezig in een groot gedeelte van Italië, maar altijd zullen wij reistijd nodig hebben om ter plaatse te zijn. Een of enkele dagen van tevoren uw komst aankondigen is doorgaans voor ons te kort. We vragen u om hiermee rekening te houden. En met name in de zomer zijn veel huizen verhuurd en zal er met de verkoper bekeken moeten worden wanneer het bezoek de privacy van de huurders zo min mogelijk verstoort.

Eigenlijk is er in het gehele jaar wel een periode te vinden waar huizen uitstekend bezichtigd kunnen worden. De zomer is een populaire periode, maar niet altijd de beste. De temperaturen kunnen in augustus in het Italiaanse binnenland flink oplopen waardoor het geen pretje is om huizen te bekijken. Daarnaast zijn in de zomerperiode zijn veel huizen verhuurd waardoor een bezichtiging niet altijd mogelijk is zonder in te breken op de privacy van de huurders. En in de maand augustus zijn veel Italiaanse huiseigenaren en partnerkantoren zelf met vakantie. Het voor- en najaar is een prima periode, vaak is een lang weekend al ruim voldoende om een eerste indruk van de woningen te krijgen. Daarnaast zijn de steden en dorpen weer 'normaal' zonder grote groepen toeristen en kan er weer volop worden genoten van het dagelijkse Italiaanse leven.

Net zoals in andere landen, betaalt u als koper de aankoopkosten. Denkt u hierbij aan de aankoopbelastingen, de notaris, de kosten voor overschrijving in het kadaster en de makelaarscommissie. Met name de aankoopbelasting (overdrachtsbelasting of Italiaanse btw) kan in verschillende situaties variëren. Klik hier voor meer informatie.

Het verloop van het koopproces lijkt in veel opzichten op hoe het in Nederland en België verloopt. Er is een biedingsfase, er wordt een (voorlopig) koopcontract afgesloten en een Italiaanse notaris draagt de eigendom over. Klik hier voor meer informatie.

Als u een koopcontract afsluit, geeft de verkoper u de garantie dat het huis volledig voldoet aan alle wettelijke en kadastrale eisen. De verkoper moet dat bij de notariële overdracht ook kunnen aantonen. Om een extra controle te doen kan het zinvol zijn een statusrapport te laten opstellen door een Italiaanse geometra. Meer informatie kunt u hier nalezen.

De makelaardij is in Italië anders georganiseerd dan in Nederland. Het beroep van makelaar (agente di affari in mediazione) is bij wet beschermd, vergelijkbaar met België. Om te bemiddelen in onroerende zaken moet aan diverse eisen zijn voldaan en moet de makelaar zijn ingeschreven in het register van makelaars (REA). Alleen een officieel Italiaans makelaar mag commissie berekenen. En een officieel makelaar heeft de bevoegdheid om voor beide partijen werken en commissie te berekenen als deskundige die de bemiddeling (mediazione) tot stand brengt. Klik hier voor meer informatie.

De Italiaanse wet geeft een erkende Italiaanse makelaar het recht om zowel aan de verkoper als aan de koper commissie te vragen. Dit betekent dat u bij aankoop van een woning via ons of via een andere erkende makelaar altijd commissie zult moeten betalen.

In Italië bestaat geen verschil tussen aan- of verkoopmakelaar. De makelaar is 'mediatore' (bemiddelaar) en verantwoordelijk voor het bij elkaar brengen van koper en verkoper. De Italiaanse wet stelt de erkende makelaar ook in staat om een commissievergoeding te vragen aan beide partijen. Als u zelf al via een Italiaanse makelaar een woning heeft bezichtigd die u wilt aankopen, dan zult u aan deze makelaar altijd commissie moeten betalen. In sommige situaties kunnen wij alsnog de begeleiding verzorgen, maar dan dient u wel rekening te houden met het feit dat u dubbele makelaarskosten zult moeten maken. En de verkopende makelaar zal moeten accepteren dat u ons inschakelt, hetgeen niet vanzelfsprekend is. Wij rekenen in dat geval ook onze reguliere commissietarieven. Klik hier voor meer informatie en om aankoopbegeleiding aan te vragen.

Een Italiaanse makelaar moet een opleiding hebben gevolgd, een examen met succes hebben gedaan, en zich hebben ingeschreven in het register van makelaars van de provincie waar zijn of haar hoofdkantoor gevestigd is. Vraag een makelaar om zijn of haar inschrijvingsnummer als u twijfelt. Een niet-bevoegde makelaar mag geen commissie aan u vragen en mag zich niet bezighouden met bemiddelingsactiviteiten in Italië. Dit geldt ook voor niet-Italiaanse partijen die Italiaans vastgoed proberen te verkopen en daarbij hun diensten aanbieden. Zij verrichten strafbare activiteiten en u heeft als koper geen enkele bescherming onder de Italiaanse wet.

Via diverse kanalen worden ook woningen aangeboden door particulieren zonder dat er een Italiaanse makelaar betrokken is bij de verkoop. Dit lijkt aantrekkelijk omdat daarmee de makelaarscommissie wordt bespaard. De koper die nog niet eerder een woning in Italië heeft gekocht loopt hiermee echter een aanzienlijk risico. De eisen die aan een woning worden gesteld zijn zeer streng en zeer regelmatig moet een verkoper nog diverse zaken aan het huis die betrekking hebben op de kadastrale inschrijving of de conformiteit aan de afgegeven bouwvergunningen in orde maken. De ervaring leert dat dit meer regel dan uitzondering is. Een officiële Italiaanse makelaar is opgeleid op het volledige proces te begeleiden en controleert op de aanwezigheid van de juiste documenten en helpt om het huis volledig conform de wettelijke eisen over te kunnen dragen. En daarmee worden zowel koper als verkoper tegen grote problemen beschermt.

Een erkend Italiaans makelaar zoals ItaliaCasa is opgeleid om het gehele koopproces te begeleiden. Hij/zij kent alle juridische aspecten en is volledig uitgerust om de aankoop tot een goed einde te brengen. Vanaf de eerste bezichtiging tot en met de overdracht bij de notaris. Hij/zij weet welke eisen er aan een woning worden gesteld om een verkoop mogelijk te maken. Het is ons dagelijks werk om buitenlandse huizenkopers in Italië wegwijs te maken in het aankoopproces en wij nemen deze rol zeer serieus. Klik hier voor meer informatie.

De koopsom wordt voldaan met een eerste aanbetaling aan de koper bij het afsluiten van het koopcontract en het saldo bij de notariële overdracht. Het gebruikelijke systeem in Italië is betaling met door uw Italiaanse bank uitgegeven niet-overdraagbare en gegarandeerde cheques (assegni circolari), maar dit systeem wordt steeds vaker vervangen door de betaling via de derdenrekening van de notaris. De eerste aanbetaling betaalt u direct aan de verkoper als 'bevestigende aanbetaling' (capara confirmatoria). Bij ondertekening van de akte moeten alle betalingen zijn gedaan (ook de makelaarscommissie).

In Italië is het steeds lastiger om als niet-resident een gedeelte van de aankoopsom via een Italiaanse bank financieren. Strenge regels in het kader van de anti-witwaswetgeving maken dat veel Italiaanse banken zijn gestopt met het vertrekken van hypotheken aan niet-residenten. Lees hier meer. U kunt het beste contact met een regionaal of landelijke opererende Italiaanse bank opnemen om de mogelijkheden te onderzoeken. Of nog beter, regel de financiering in uw thuisland.

Als u zich in Italië gaat vestigen en de aan te schaffen woning wilt financieren bij een Italiaanse bank, dan zou dit geen probleem moeten zijn. U dient dan wel te beschikken over een vast arbeidscontract en een blijvende -vaste- bron van inkomsten. Inkomsten die u als free-lancer heeft worden doorgaans niet als vast beschouwd.

Helaas zal dat in veel gevallen niet mogelijk zijn. Italiaanse banken hebben doorgaans geen interesse om een toeristisch bedrijf te financieren in een land dat al vol staat van hotels, agriturismi en B&B's. Met andere woorden, een businessplan is voor uzelf belangrijk, maar u zult een groot deel van de investering moeten doen met aanwezige eigen middelen. Als u over voldoende (blijvende) inkomsten beschikt, kunt u wel een hypotheek aanvragen op de aan te kopen woning. Lees hier meer.

De regels omtrent bouwen en verbouwen zijn in Italië zeer strikt. Voor alle werkzaamheden aan de buitenzijde van een woning is vergunning noodzakelijk. Bouwen of verbouwen zonder vergunningen kan grote problemen opleveren. Daarnaast moeten alle installaties zoals elektra, waterleiding en verwarming voldoen aan strenge Italiaanse certificeringen. Een verbouwing kan daarom nooit plaatsvinden zonder het inschakelen van lokale specialisten.

De kosten voor restauratie hangen uiteraard af van de staat van het huis en de wensen van de eigenaar. Omdat een restauratie nooit kan plaatsvinden zonder lokale specialisten, moet voor een totaalrestauratie al snel rekening gehouden worden met een bedrag van € 1.700 à 2.500 per m2. De kosten van arbeid en materialen zijn in principe vergelijkbaar met die in noord-Europa.

In principe geldt de regel dat u voor alle werkzaamheden aan de buitenzijde van het huis altijd vergunning moet aanvragen. Voor de binnenzijde van het huis geldt die regel niet altijd, tenzij u ingrijpende veranderingen wilt uitvoeren. Daarnaast gelden er eisen ten aanzien van specifieke ruimtes zoals slaapvertrekken, badkamers etc. Er geldt altijd de plicht dat de plattegronden die in het kadaster aanwezig zijn, de actuele toestand moeten weergeven. Als u dus de indeling van het huis heeft aangepast dan moeten de kadasterplattegronden worden geactualiseerd.

Dat hangt van de lokale voorschriften af. In ieder geval moet een uitbreidingsplan altijd worden voorgelegd aan de betreffende gemeente. Een Italiaanse geometra is voor het indienen van de plannen altijd noodzakelijk.

Ja, u mag uw aangekochte woning verhuren. Als u eigenaar bent geworden van een woning, mag u er in principe vrij gebruik van maken. Ook als u besluit de woning te verhuren is dat uw zaak. Als er sprake is van meer dan incidentele verhuur dient u de verhuurinkomsten wel in Italië aan te geven. Raadpleeg hiervoor uw Italiaanse boekhouder die u kan helpen met het doen van de Italiaanse belastingaangifte.

Voor het starten van een B&B volstaat in de meeste gevallen een melding bij de gemeente. Er gelden wel regels ten aanzien van het maximaal aantal kamers dat verhuurd mag worden en die regels kunnen per gemeente verschillen.

Voor het starten van een agriturismo gelden aanzienlijk strengere regels dan voor het starten van een B&B. Vaak worden deze benamingen ook door elkaar gehaald. Voor het uitoefenen van een agriturismo moeten vergunningen worden aangevraagd en dient u zich als boer in te schrijven. Daarnaast gelden diverse regels rondom de activiteiten die u wilt ontplooien. Een goede Italiaanse 'commercialista' (accountant) kan u hierin begeleiden.

Ook voor het beginnen van een camping, mini-camping, 'glamping' of tiny-house verhuur dient een vergunningsaanvraag bij de gemeente te worden gedaan. Als er geen campingbestemming op uw grond rust (hetgeen vaak het geval is), dan kan geprobeerd worden een bestemmingswijziging te laten goedkeuren. Dit is een behoorlijk bureaucratisch proces dat veel tijd in beslag kan nemen. De regels variëren per regione en per gemeente. Een goede Italiaanse 'commercialista' (accountant) kan u hierin begeleiden.

Helaas zal dat in veel gevallen niet mogelijk zijn. Italiaanse banken hebben doorgaans geen interesse om een toeristisch bedrijf te financieren in een land dat al vol staat van hotels, agriturismi en B&B's. Met andere woorden, een businessplan is voor uzelf belangrijk, maar u zult een groot deel van de investering moeten doen met aanwezige eigen middelen. Als u over voldoende (blijvende) inkomsten beschikt, kunt u wel een hypotheek aanvragen op de aan te kopen woning. Lees hier meer.